Zweckentfremdungsverbot in Leipzig
Seit dem 1. September 2024 gilt in Leipzig ein Zweckentfremdungsverbot, welches Wohnungsleerstand und unerlaubte Ferienwohnungen begrenzt.
Am 31. Januar 2024 hat der sächsische Landtag das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz beschlossen. Auf Grundlage des sächsischen Gesetzes hat die Stadt Leipzig eine Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) erarbeitet. Über einen Beschluss dieser Satzung hat der Stadtrat in der Ratsversammlung am 21.08.2024 entschieden.
Ziel: Wohnraum Erhalten
Leipzig ist in den vergangenen 10 Jahren so stark gewachsen, wie sonst keine andere deutsche Großstadt. Immer mehr Haushalte haben dadurch Probleme, in Leipzig eine geeignete Wohnung zu finden. Wenn Wohnraum dann zu einem anderen Zweck genutzt wird als zum Wohnen, also zweckentfremdet wird, geht zusätzlich Wohnraum verloren, der den Bürgerinnen und Bürgern nicht mehr zur Verfügung steht. Der Mangel an Wohnungen wird also durch die Zweckentfremdung verstärkt. Die Leipziger Satzung gegen Zweckentfremdung soll deshalb einem weiteren Verlust des vorhandenen Wohnraums entgegenwirken.
Was bedeutet Zweckentfremdung von Wohnraum?
Der Freistaat Sachsen hat den sächsischen Städten ermöglicht, gegen Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen und regelt dies durch das Landesgesetz. Somit liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig vor, wenn
- Wohnraum für mehr als 12 Wochen im Jahr zur Fremdenbeherbergung oder Kurzzeitvermietung genutzt wird oder
- Wohnraum länger als 12 Monate leer steht.
Das betrifft beispielsweise die Vermietung als Ferienwohnung über Onlineportale und die Vermietung an Monteure oder an andere, ständig wechselnde Gäste zum vorübergehenden Aufenthalt.
Übergangsschutz
Wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der Satzung zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde, aber diese baurechtliche Nutzungsänderung bis dahin nicht beantragt wurde, konnte dies bis zum 2. Dezember 2024 gemeldet werden. Für diese gemeldeten Fälle war die Fremdenbeherbergung bis zum 1. September 2026 weiterhin möglich, um sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Bis dahin musste ein Nachweis eingereicht werden, welcher bestätigt, dass die Wohnung wieder regulär als Wohnraum genutzt wird.
Die schriftlichen Anhörungen wurden Anfang September an betroffene Bürger verschickt. Nachweise über die Beendigung der Zweckentfremdung und Wiedervermietung von Wohnungen müssen unbedingt schriftlich bzw. per Mail vorliegen, beispielweise in Form eines Mietvertrages. Diese Nachweise können gerne per Mail an das AWS gesendet werden.
Antrag auf Genehmigung einer Zweckentfremdung
Mit dieser neuen Satzung gehen sowohl für Eigentümer/-innen als auch für Mietende neue Rechte, aber auch Pflichten einher. Wohnungen, die nicht zum dauerhaften Wohnen dienen, dürfen nur noch mit einer Genehmigung zu einem anderen Zweck genutzt werden. Diese Ausnahmen (sogenannte vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen) sind durch das Landesgesetz und die Leipziger Satzung geregelt und müssen durch entsprechende Nachweise mit dem Antrag belegt werden.
Eine Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, darf bei vorübergehender Abwesenheit länger als 12 Wochen pro Jahr an Gäste vermietet werden, zum Beispiel während des eigenen Urlaubs.
Wenn sich Investitionen (zum Beispiel Ausstattung und Einrichtung wie Möbel, Fernseher, Küchenutensilien), die vor dem 1. September 2024 getätigt wurden, noch nicht gerechnet haben, darf eine Ferienwohnung auch weiterhin bis zum Zeitpunkt dieser Amortisierung vermietet werden.
Eine Zweckentfremdung kann gegebenenfalls genehmigungsfähig sein, wenn Wohnraum kompensiert wird. Das kann durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum oder durch eine Ausgleichszahlung geschehen.
Hinweise zu Zweckentfremdungen geben
Wenn Sie eine Zweckentfremdung von Wohnraum vermuten oder einen zweckentfremdeten Wohnraum kennen, dann können Sie uns dies mit dem folgenden Formular mitteilen:
Die Verwaltung prüft, ob eine Wohnung leer steht und was die Gründe dafür sind. Bei einer Ferienwohnung wird geprüft, ob diese in Bezug auf eine Zweckentfremdung genehmigungsfähig ist oder nicht. Wird ein Verstoß gegen das Verbot festgestellt, kann die Nutzung einer Ferienwohnung untersagt und eine Wohnnutzung angeordnet werden.
Aus datenschutzrechtlichen Gründen können wir Ihnen leider nicht den konkreten Stand oder Ausgang des Verfahrens mitteilen. Es ist jedoch möglich, bei Beendigung des Verfahrens erneut Hinweise zu geben, falls die Nutzung erneut oder nach wie vor besteht.
Häufig gestellte Fragen
Derzeit gibt es in Leipzig kein entsprechendes Registrierungsverfahren (nach EU-Verordnung). Wenn ein Registrierungsverfahren eingeführt wird, informiert die Stadtverwaltung dazu.
Generell betrifft das Zweckentfremdungsverbot nur Wohnraum, der auch baurechtlich als solcher gilt. Wenn in der Vergangenheit eine Nutzungsänderung einer Wohnung beispielsweise hin zur Ferienwohnung, oder zum Gewerbe erteilt wurde, ist baurechtlich gesehen kein Wohnraum mehr vorhanden. Entscheidend ist dabei der Stichtag der Genehmigung, nicht der Tag der Antragsstellung.
Anträge auf Nutzungsänderung werden auch auf Zweckentfremdung geprüft. Möglich dabei wäre zum Beispiel eine Genehmigung aus bauordnungsrechtlicher Sicht, aber eine Versagung durch das Zweckentfremdungsverbot. Somit wäre die Nutzung verboten.
Hinweis: Nutzungsänderung stets baugenehmigungspflichtig!
Für eine Nutzungsänderung (auch ohne bauliche Änderungen) gilt, dass vorher grundsätzlich eine Baugenehmigung einzuholen ist. Dies ergibt sich aus § 59 Absatz 1 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) und gilt vollkommen unabhängig von den in § 4 der ZwEVS geregelten Zeiten. Damit ist bereits ab dem ersten Tag der Umnutzung eine Baugenehmigung erforderlich. Weitere Informationen dazu finden Sie unter www.leipzig.de/bauberatung.
Eine Vermietung an Gäste ist für einen Gesamtzeitraum von maximal 12 Wochen im Jahr (= 84 Kalendertage, auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt) ohne Weiteres möglich. Das bedeutet, ab dem 85. Tag im Jahr besteht eine Genehmigungspflicht.
Auch kann eine Wohnung länger als 12 Monate leer stehen, wenn sie trotz nachweislicher Bemühungen zur Vermietung, nicht vermietet werden konnte, oder wenn sie nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird.
Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Bei Verstößen gegen die Auskunftspflicht kann ein Bußgeld bis 50.000 Euro erhoben werden.
Ja, das ist auch bei mehr als 12 Wochen im Jahr kein Problem, solange ein regulärer Untermietvertrag geschlossen wird und keine tage- oder wochenweise Kurzzeitvermietung an ständig wechselnde Gäste stattfindet. Dies wäre genehmigungspflichtig.